烂尾楼的危险，应该全由购房者承当吗？

文｜《我国企业家》记者 李艳艳

修改｜周春林

头图来历｜视觉我国

“我现在逼真地感遭到，什么叫‘没有方法’。”

电话那头，石岩一度呜咽。作为郑州名门翠园的“准”业主，该楼盘现已烂尾3年多。当今，一提起这个房子，他的心态近乎失望。“为什么房子烂尾了，开发商没事，银行没事，监管层没事，职责全都扣在了业主身上？”

2017年12月，为了便利孩子上学，石岩卖掉了本来自住的二手房，选中了郑州市金水区的一处热销“红盘”——名门翠园。没曾想，自己心心念念的新家，至今仍是一片工地。“名门翠园这个项目，基本上成为郑州烂尾楼的代名词了。”

重复权衡之后，石岩加入了“强制停贷”的业主队伍。

《我国企业家》归纳多方计算发现，近期多地烂尾楼业主都发布了相似声明，要求强制中止归还告贷（俗称“断供”），直至相关项目彻底复工。所涉城市包含河南的郑州、商丘、新乡、南阳、周口，湖南的长沙、湖北的武汉、江西的景德镇以及山西和江苏等多个省份的城市。

多位房企人士表明，在房地产职业全体低迷的大环境中，呈现业主停贷或断供的现象并不意外。特别是现在，不少楼盘曝出预售监管资金被腾挪，说好的期房成了收房遥遥无期的烂尾楼，“即便业主持续还告贷，也拿不到房子，只能扩展自己的丢失”。

法令界人士提示，房贷是业主个人与银行之间的假贷联系。现在，即便开发商因罢工等各种原因，违背购房合同约好，业主也只能向开发商主张权力。关键在于，业主与银行之间的假贷联系仍然存在，轻率停贷或将向银行承当违约职责，因而主张业主慎重沉着。

为了倒逼楼盘复工，业主单独要求“强制停贷”，将锋芒指向了银行。多位律师对《我国企业家》着重，这种近乎“自杀式维权”的方法，“伤敌一千，自损八百”，虽然惨烈，实属无益。

倒逼复工，业主“抱团停贷”

“的确熬不住了。”言谈中，石岩难掩懊丧，“停贷实属无奈之举，咱们想不到更好的方法。为了这套房，我现已搭进去了60多万元。之前从没想过房子会烂尾，现在我只感觉这日子到不了头。我是干补习班的，上一年开端，作业也没了，只能给他人暂年代代课。”

石岩向《我国企业家》表明，包含他在内的不少业主，每月担负七八千元乃至上万元房贷的一起，还在外租房，日子压力巨大。据他了解，部分业主期望政府和谐告贷银行暂缓还房贷，也有部分业主决议抛弃房子，“之前的首付和月供都不要了，只期望停贷。”

较早敞开业主联名“停贷”的，是江西省景德镇的恒大珑庭项目业主。

据网上撒播的“强制停贷奉告书”显现，该项目业主决议于2022年11月强制停贷。业主称，该项目上一年5月就罢工了，后来在当地的主导下连续复工，可是本年6月开端再次全面罢工。业主们屡次维权无果，发起了联名强制停贷奉告书。

这份强制停贷奉告书在网上撒播后不久，湖南长沙的新力铂园、湖北武汉的绿洲光谷星河绘、河南郑州的名门翠园和奥园悦城、江西南昌的新力城等多地烂尾楼盘的业主也敞开了联名停贷宣言。其间，恒大是“重灾区”：17个强制停贷的楼盘里，有9个来自恒大。

7月7日，湖北省武汉市恒大年代新城全体业主发布《强制停贷奉告书》，相关文件截图在网上撒播并引发热议。奉告书称：年代新城项目逾期交房数月，业主屡次现场维权，至今未有实质性发展。假如项目未在2022年8月1日前全面复工，业主将中止还贷。

让业主感到失望的，是其所购楼盘背面，开发商的自动或被动式“躺平”。据悉，武汉市汉南恒大年代新城自2019年10月15日开盘以来，累计签约出售协议近5000份，完成预售资金40多亿元，但逾期交房至今，且项目早已罢工。

来历：视觉我国

在一位房企人士看来，从上一年年中开端，楼盘呈现大规模烂尾的状况遭到广泛注重。那时，正值“三道红线”方针实行近一年，加上外部调控趋严，融资收紧，而大多数房企自有资金也就够撑一年。“在后续没有得到融资输血，出售又急剧下降的状况下，房企开端大规模暴雷。”

让他意外的是，以往呈现暴雷烂尾的开发商首要会集在民企身上，比方恒大、名门和新力，“绿洲是罕见的国企（布景）了。”

为了倒逼楼盘复工，情急之下，多地业主开端“抱团停贷”。据第三方不彻底计算，最近两个月，业主方对外发布“强制停贷奉告书”的楼盘到达14家、触及4.6万名业主、总房款达347亿元。

质疑监管，“锋芒”指向银行

房企的“扮演式”复工，消磨掉了业主跟房企间终究一丝信赖。

2017年末买房时，石岩在现场注意到，房子主体结构早已竣工、封顶。2018年，他发现现场施工的工人现已不多了，但也没多想。直到2019年，他发现状况有些不对劲儿，就去售楼处问询，被奉告2020年3月交房。

“那时我也以为没问题，直到2020年3月，我又收到告知延期交房，这下咱们意识到，坏了。”后来，石岩听说了名门资金链严重的音讯，中心他屡次来施工现场检查，还发现了“扮演式”复工的景象，“每次来，都是十几个工人在那儿干”。

“业主的诉求是明晰的，便是要求项目择期复工，收楼之前回绝还贷。”在易居研讨院智库中心研讨总监严跃进看来，现在业主心情遍及比较急切，但现实状况更为残暴。“许多涉事楼盘的罢工面积较大，部分复工楼盘也近似于‘扮演式’复工，并非是有用施工。”

房企资金链断裂的直接成果，便是项目罢工。在此布景下，房企“躺平”乃至“摆烂”，业主求助无门，只能去找银行和当地监管层。不过，跟着各地逾期交房问题愈演愈烈，业主与开发商、银行、相关监管组织之间的联系正面对撕裂。

现在，业主把“锋芒”指向了银行。“银行作为告贷方，为安在房子主体结构未封顶前发放按揭告贷？为什么将按揭告贷资金违规划入非监管账户？银行也是监管方之一，为什么没有实行资金监管职责？”在一封强制停贷奉告书中，业主方对银行的主体职责宣布“三连问”。

据石岩泄漏，其街坊在购房时，因不熟悉付款流程，遵从售楼处某作业人员指引，将悉数房款打入一个没有来头的账户。往后才发现，钱款已不知所在。

多地业主均在奉告书中称，多家银行在自己所购楼盘的预售过程中违规放贷。如，恒大珑庭业主们曾责备，在该楼盘还未取得网签和存案状况下，发放房贷的银行就向自己发放了告贷，“归于典型的违规发放告贷”。此外，恒大年代新城、绿洲光谷星河绘也有相似操作。

早在2003年，央行出台“121号文件”明晰表明：（住所类）修建不封顶，银行是不允许发放告贷的。在北京金诉律师事务所主任王玉臣看来，不少银行无视这个规则，提早放贷；还有不少银行在放贷时，没有把资金放到监管账户里，进一步推动了烂尾楼的“诞生”。他因而主张，在银行的按揭合同中，添加一个关于银行违规放贷的违约职责。

从流程上来讲，开发商想要提取预售监管账户资金，其实并非易事。以福建福州为例，开发商需求授权委托书、请求报告、工程进度节点相关证明材料、监管账户银行流水等材料，请求预售监管账户资金提取报备证明，请求通往后，银行才干发放告贷。

华夏地产首席分析师张大伟以为，依照现有的方针规划，假如银行严格实行、当地监管到位，是不或许呈现烂尾楼的。“导致地产商场乱象的原因里，银行难辞其咎。从按揭告贷的收入证明作假，到运营贷流入房地产，到未封顶就放告贷、移用预售资金，这些背面都是银行与开发商直接的勾兑。”他正告说，假如再不按捺这股潮流，地产商场或许有更大规划的紊乱。

严跃进也注意到，部分烂尾项目的预售资金流向的确不明晰，且资金监管不到位，导致购房款不能进入施工和工程阶段。

多位法令界人士对《我国企业家》着重，假如银行违规向开发商放贷、预售款监管不妥等，银行应承当相应的法令职责。“业主可举证，向法院申述，再由法院断定是否停止告贷合同，或许业主可暂停实行合同职责。”

需求警觉的是，现在许多楼之所以“烂尾”，便是由于监管账户资金在楼栋封顶之前就现已“没了”。那么，钱都去哪儿了？

开发商应该最清楚资金的流向。不过到发稿，所涉楼盘背面的开发商，尚无一家对此事予以揭露回应。

一位不肯签字的律师曾多年经手房地产相关的民事诉讼案子。在他看来，现在发表的揭露信息太少，难以做出精确判别。“（业首要求停贷）表面上看，是开发商资金链断裂致使楼盘烂尾引起的，但也有许多深层次原因，包含房地产调控方针、微观经济形势、预售资金监管等。”

骑虎难下，律师提示危险

“现在咱们还没签字，咱们也在看有多少街坊乐意签字。”据石岩叙述，郑州名门翠园项目所属的七个地块，触及9000多户业主。7月10日晚，业首要求强制停贷奉告书出炉。现在，郑州、武汉等地的业主诉求，多是期望以停贷为由，向银行施压，倒逼烂尾楼重启。

多位受访律师遍及以为，仅从法令层面来看，业主单独面停贷的做法，危险很大。虽然不少业主在奉告书中着重，“相关丢失由相关部分和组织自行承当”，但从实际操作和法令程序上而言，业主的停贷诉求，恐怕难以得到法院的支撑。即便他们是抱团断供。

在司法实践中，法院的裁判现在也尚存争议。有观念以为，楼盘烂尾，开发商违约，业主依约革除合同，则应由开发商将收取的购房告贷本金和利息返还给银行，业主不再承当还款职责。

据某不肯签字的律师供给的材料显现，最高人民法院审判委员会讨论决议的（2019）最高法民再245号判定明晰：烂尾楼危险不应当全由购房者承当，由于开发商烂尾导致房子无法交给，致使预售合同、告贷合同、典当合同革除的，应由开发商将收取的购房告贷本金及利息返还担保权人（告贷银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还职责。

“可是，这个观念并不是通行观念，这个事例也没有上升为最高院的指导性事例，不具有遍及意义。”另一位律师解说称。在他看来，开发商、业主、银行之间形成了多个法令联系。从业主与银行之间的金融告贷合同联系动身，业主轻率停贷，违背了两边告贷合同的约好。

“常理而言，业主与银行的告贷合同，是有用合同。业主与银行之间是假贷联系，开发商是担保人，房子是典当物。因而，开发商罢工的差错，不应由银行来承当职责。”一位律师称。

多位受访律师对《我国企业家》着重，假如未经法院判定停贷，或许没有达到停贷协议轻率停贷，业主往往就成了违约方。银行有权将业主的失期行为请求归入征信体系，乃至向法院申述，要求强制履约。业主终究或许仍不会革除还款职责，乃至还会承当银行的维权费用。

“从道理视点，我很怜惜这些业主，他们花了大半辈子乃至几代人的积储，买了一堆破铜烂铁、废砖水泥，还要担负一大堆债款。这种维权方法，也是无可奈何。”一位多年从事建工和房企破产、项目烂尾案子的律师对《我国企业家》表明。

前述人士称，从现在来看，全国处理烂尾楼的做法，不外乎有两种：

其一，破产重整。这类做法便是将房地产企业归入破产重整程序，由法院主导，会集整理房地产企业的债款，然后寻求重整投资人接手烂尾楼盘，争夺复工、交房。“现在，我注重到的，四川省内现已有几例成功的，如成都市温江区的丽阳星座项目。”

其二，由政府牵头建立危险项目处置小组，加强预售资金监管，烂尾项目的一切资金优先满意交房。“现在，各地政府大都选用此类形式，如成都市天府新区的恒大天府半岛项目。”

“法令只可以在必定规模之内处理问题，烂尾楼复工问题的全体处理，需求多方面共同努力，特别政府需求出头，不然开发商无力自救之下，也简单挑选摆烂。”一位律师对《我国企业家》称。

据其调查，现在要求停贷的，大多是三四线城市的楼盘业主，一线城市相对较少。“一是一线城市银行放贷相对标准，二是这些业主愈加注重征信，三是这些房子还有价值，开发商简单重组，烂尾相对困难。当然，这跟一线城市的开发商实力相对强一些也有联系。”

那么，业主遇到项目烂尾该怎么正确维权？张大伟主张，首要应该第一时间找到楼盘开发商革除《购房合同》，假如不能革除可向法院提申述讼。紧接着搜集好依据，通过法院革除与银行的《告贷合同》。在两个合同都革除的状况下，其买房告贷就不再需求购房者归还，“但终究成果仍然要以法院判定为准”。

“许多人怕影响征信，或是为了小孩上学，一直在强撑着还贷。”石岩说。

不过，在一些要求强制停贷的奉告书中，也有业主表明“现已不在乎征信了”。他们用近乎悲凉的口气，写出了本身境遇与计划。“大批业主赋闲在家，日子无比困难，己无法接受每个月的按揭月供，假如都活不下去，咱们只能走向断供路途。饭都吃不上，还在乎征信？”

也有松动的痕迹开端呈现。本年来，多家银行推出推迟还贷的事务。通过跟告贷的华夏银行重复交流，石岩的还贷期限被延至本年末。为了便利小孩上学，上个月他租了房，把家搬到“烂尾楼”邻近，“我现在就在工地周围住，每天都能看到这个工地。昂首一看，都是烂尾楼。我无法形容我的感觉。”

石岩告知《我国企业家》，本年7月初，他收到一则“好”音讯：名门翠园被典当物将于近来进行解押，名门翠园现在的实控方中融信任会将解押资金如数上缴政府监管账户，用于项目复工复建。施工方中建七局、中天建造也表明会活跃合作政府复工。

前两天，石岩特意又去问了下楼盘的发展，但还没有得到进一步的音讯。“咱们想了许多方法，一切人都告知我两个字——等候。我现在也只能等候。”他说，“但我铁了心，必定要停贷。”

（应受访者要求，文中石岩为化名）